+

Нужно ли открывать фирму за рубежом для покупки недвижимости?

Во многих странах Европы, а также в Турции, США, Египте и других иностранец может свободно приобретать жилую недвижимость. Как правило, ограничения существуют в экзотических странах. Например, в Таиланде вы сможете свободно приобрести квартиру, но виллу - только на созданную в этой стране компанию.

Действительно, до недавнего времени иностранные граждане имели право приобретать недвижимость в Чехии только на компанию. Однако с мая 2009 года иностранцы могут совершать покупку без открытия фирмы. Как такового разрешающего закона не существует, но действие предыдущего ограничения закончилось. В Хорватии с недавнего времени разрешено покупать недвижимость на свое имя гражданам Евросоюза. Россиянам придется открывать фирму.

Могу ли я приобрести земельный участок за рубежом?

В Турции и Литве вы можете купить землю только на фирму, зарегистрированную в этой стране. В Болгарии и Таиланде вы оформляете землю не в собственность, а в долгосрочную аренду. В Черногории разрешения на покупку земли от местных властей придется ждать от полугода до двух лет. В ряде стран, например в Италии, действует запрет на покупку иностранцами сельскохозяйственных земель. А в США, наоборот, земля - самое простое, что можно приобрести: не потребуются никаких справок и страховок, как при покупке жилья.

Дает ли приобретение недвижимости визовые льготы и право на ВНЖ?

В каждой стране свои правила. Покупка недвижимости в шенгенских странах позволяет владельцу получить мультивизу - визу, дающую право многократного въезда в государства, входящие в Шенгенское соглашение. Но приобретение жилья само по себе не предоставляет права на получение вида на жительство. В Египте, Турции и ОАЭ владелец недвижимости сразу получает резидентскую визу (ВНЖ). А в Доминиканской Республике вы можете получить вид на жительство даже без покупки недвижимости.

Какие визовые льготы получают мои родственники?


Во многих странах ближайшие родственники владельца недвижимости (муж, жена, дети, родители) получают такие льготы. Но порядок везде разный. Во многих европейских странах (Испании, Финляндии, Германии, Великобритании и др.) супруг и дети владельца получают многократные визы различного срока действия. Для въезда, например, в Болгарию для них оформляется многоразовая годовая виза. На Кипре родственники получают мультивизу сроком до трех лет.

Условия получения ВНЖ также различаются. В Турции, Египте и ОАЭ ближайшие родственники получают вид на жительство наравне с владельцем. Во многих странах, в том числе европейских, покупка жилья не является основанием для выдачи ВНЖ, хотя предоставляет определенные преимущества.

Можно ли сэкономить на услугах риэлтора и провести сделку самостоятельно?

Теоретически воспользоваться услугами риэлтора - исключительно ваше право. Однако иностранцам настоятельно рекомендуется обращаться к специализированным агентствам для обеспечения безопасности сделки. Это позволяет исключить возможные проблемы, связанные с незнанием языка и законов чужой страны. Кроме того, во многих европейских странах оплату услуг риэлтора осуществляет продавец, а в Египте, например, крупные и зарекомендовавшие себя компании работают только через агентства недвижимости.

Риска нет, если вы пользуетесь услугами сертифицированной фирмы. Главное, что вам необходимо сделать, это запросить у агентства лицензию на право работать в сфере недвижимости. Узнайте, какие услуги оказывает фирма. Как правило, солидное агентство предоставляет полное сопровождение сделки. Обратите внимание даже на помещение, где находится агентство: это не может быть обычная квартира. Во Франции, например, можно поинтересоваться, входитт ли агентство в Национальную Федерацию Агентств Недвижимости Франции (FNAIM) - данная организация требует от своих членов строгого соблюдения законов. И ни в коем случае не пользуйтесь услугами новоиспеченных заграничных «друзей», сотрудников отелей и т. д.

Да, в некоторых странах можно приобрести недвижимость, не выезжая из России и сотрудничая с зарубежным агентом по недвижимости удаленно. Например, для покупки недвижимости в США вам потребуется телефон, сканер и интернет, посредством которых вы будете отправлять подписанные документы. Риски в данной ситуации практически сведены к нулю, так как брокеры в Соединенных Штатах дорожат своей лицензией, а нарушение закона и этических норм ведет к потере права заниматься подобной деятельностью.

В какой стране нужно будет платить налоги при покупке и содержании жилья: по месту нахождения недвижимости, в России, в обеих странах?

Не стоит переживать. Между многими странами мира заключены договоры, которые исключают двойное налогообложение, то есть взимание налогов одновременно в двух государствах. Налоги оплачиваются по месту нахождения недвижимости. То есть, приобретя жилье в Италии, налоги вы будете платить в Италии. В некоторых странах реально вернуть часть затрат. Например, в Германии, если вы сдаете жилье в аренду, из налогооблагаемой прибыли можно списать расходы, понесенные при приобретении данной недвижимости (налог при покупке, комиссию агентства и др.).

В условиях кризиса многие объекты сдаются в эксплуатацию с задержкой. Как поступать в такой ситуации мне, владельцу недвижимости?

К сожалению, сейчас задержка со сдачей объекта - вполне обыденное явление. Например, в Болгарии сдача некоторых объектов опаздывает на год. Но если ваш риэлтор на начальном этапе сделки проверил состоятельность застройщика, то объект, скорее всего, все же будет благополучно сдан. В Египте застройщики в качестве компенсации иногда предоставляют бонусы - мебель, кондиционеры и т. д. Главное, все изменения условий договора должны быть оформлены документально.

Если вы решаете расторгнуть договор, нужно быть готовым, что застройщик может вернуть вам не всю вложенную сумму. Например, в договоре может быть прописано, что компания удерживает 20-30%, поскольку обычно застройщики ограничивают свою ответственность. Если вы не первый, кто отказывается от сделки, есть возможность вернуть деньги за объект полностью. Но для этого он будет выставлен на перепродажу, и поиск нового покупателя может занять длительное время.

В каких странах я могу сейчас получить ипотеку?

На сентябрь 2009 года получить ипотеку в Болгарии крайне сложно не только иностранцам, но и гражданам этой страны. В Египте оформить кредит также практически невозможно, поскольку там в целом не развита система кредитования иностранцев. Зато застройщики часто предлагают рассрочки на привлекательных условиях. В Чехии ипотеку получить можно, но сложно: кредит предоставляет всего один банк страны. А вот в Испании и Франции оформить кредит вполне реально. При этом во Франции успех во многом зависит от непосредственных отношений агентства недвижимости и банка.

Если по сложившимся обстоятельствам вы не можете вовремя вносить платежи, можно оговорить с застройщиком дополнительную рассрочку. В условиях кризиса на это идут многие компании. В случае когда застройщик не соглашается на уступки и вы решаете расторгнуть договор, закон на вашей стороне.

Можно ли увеличить срок кредитования?

С учетом кризиса многие банки лояльно относятся к таким просьбам взявших кредит. Для этого вам нужно обратиться в банк, выдавший ипотеку, и представить документы о вашем финансовом положении. Как правило, договор с измененными условиями ипотеки необходимо будет нотариально заверить и повторно зарегистрировать в регистре собственности, что также требует дополнительных затрат.

Да, такая возможность существует. Как правило, подобные скидки предоставляются при покупке строящейся недвижимости. Застройщики нередко идут на них, но размер скидки зависит от компании и конкретного проекта. В любом случае вы выигрываете не очень большую сумму.

После покупки недвижимости я намерен приезжать за границу всего один-два раза в год. Получается, все остальное время я буду просто платить за содержание жилья?

Решением данного вопроса является сдача жилья в аренду на время вашего отсутствия. Все заботы вы можете возложить на услуги управляющей компании. Величина доходов от аренды зависит не только от страны, но и конкретного города. Например, в Лондоне годовая прибыль за вычетом расходов составит 5%, в Праге - до 7%. В Болгарии - максимум 3-5% в целом по стране и до 6% в Софии.

В Турции после внесения части стоимости жилья вы можете сразу сдавать его в аренду и получать доход. Аналогично и в Испании: после внесения первого платежа вы можете сдавать жилье в аренду и даже продать. Если недвижимость была приобретена в ипотеку, она переоформляется на нового владельца. А, например, в Черногории, Сербии и Хорватии сдавать жилье вы сможете только после полной оплаты.

Если я приобретаю недвижимость за рубежом, становится ли мой супруг сособственником?

Если вы желаете оформить жилье только на себя, ваш супруг должен представить свое нотариально заверенное согласие на покупку вами недвижимости. В противном случае он должен участвовать в сделке, при этом можно выделить доли. Стоит иметь в виду: если супруги являются гражданами разных стран, их имущественные отношения при дальнейшем владении будет определять закон. Какой страны - вопрос международного права, но помните, в каждом государстве свой законный режим имущества супругов, то есть раздельная или совместная собственность на имущество, приобретенное в браке.

Да, как правило, долевое приобретение не является проблемой. Этот вариант подходит для тех покупателей, кто не желает вкладывать большие средства, но рассчитывает на выгодную инвестицию. Если кто-либо из собственников будет постоянно проживать там, то отпадает и необходимость обращаться к управляющей компании для содержания жилья. В зависимости от страны форма владения приобретает свои особенности. Например, во Франции покупку лучше всего оформить на специальное гражданское общество - они существуют повсеместно для группового владения недвижимостью. Члены общества не зависят друг от друга, а членство в некоторых случаях позволит списать даже расходы на содержание. Если недвижимость приобретается в ипотеку, все дольщики должны представить документы, подтверждающие финансовое положение. В случае когда дольщиками являются супруги, документы представляет кто-либо один. Пример: в Египте при покупке в частичную собственность квартиры стоимостью $16 тыс. на трех человек затраты каждого составят $5,333 тыс., а в собственность перейдет доля недвижимости в размере 33,33%.

Могу ли я расторгнуть договор и как это сделать?

Да, можете. Причины для этого могут быть различны (несоблюдение обязательств застройщиком, личные обстоятельства и т. д.), но обычно договоры можно аннулировать. Ответственность сторон всегда фиксируется в договоре купли-продажи. В случае расторжения договора продавцом, он, как правило, возвращает вам задаток в двойном размере. Если от сделки отказываетесь вы, то также следует требовать возврат задатка, когда это прописано в договоре. В противном случае вы теряете задаток. Если внесена более значительная сумма, возврат средств часто зависит от конкретной ситуации. Чтобы минимизировать риски, обращайтесь к проверенным строительным компаниям и квалифицированным юристам.

После приобретения недвижимости мы хотим выезжать за границу с детьми и пожилыми родственниками. В какой стране лучше купить жилье, чтобы избежать палящего солнца и шумных дискотек под окнами дома?

Оптимальные условия для детского отдыха созданы в Болгарии. Море здесь мелководное, а пляжи покрыты мелким песком. Во многих курортах (Солнечный Берег, Кранево и т. д.) находится множество детских аттракционов, спортивных сооружений. Кстати, российские пенсионеры, владея недвижимостью в Болгарии, имеют право на ВНЖ. Пожилым людям придутся по вкусу многочисленные бальнеологические курорты Европы. Например, Карловы Вары в Чехии. Благоприятные экологические условия на Адриатическом побережье Хорватии. Один из самых комфортных в Европе - климат на испанском побережье Коста дель Соль. Здесь нет значительных сезонных колебаний температур. Мягкий климат и теплое море также на Лазурном берегу Франции и Лигурийском побережье Италии.

Мы купили жилье, а теперь хотим продать. Как это правильно сделать?

В США размер налога сильно различается по штатам. В Египте владелец недвижимости освобожден от налога, но если был оформлен грин-контракт (подробнее об этом - в разделе «Рынки в деталях. Египет»), удерживается 2,5% от стоимости объекта. Продавая жилье в Болгарии, вы платите 10%-ный налог на прирост стоимости недвижимости. Однако если объект являлся местом постоянного проживания более трех лет, вы освобождены от уплаты сбора. В Финляндии налог также не взимается, если вы владели недвижимостью более двух лет. В противном случае оплачивается 28% от разницы между ценой покупки и продажи. А в Италии на прирост стоимости начисляется налог от 20% до 45%.

Ключевые юридические аспекты при покупке недвижимости в странах Евросоюза

Предоставление визовых льгот собственникам имущества: им выдают годовую мультивизу на срок 180 дней — по три месяца в полугодие.

  • При покупке объекта супругами обязательно оговаривается, на чье имя оформляется приобретаемая собственность.
  • Налог на наследство составляет: во Франции — до 65%, в Финляндии — от 10 до 48%, в Испании — от 7,65 до 34%, в Италии — от 3 до 27%.
  • Налог на прибыль, подоходный налог (при сдаче в аренду, продаже до определенного срока после покупки). Например, в Болгарии — 10%, в Черногории — 15%.

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости

Материалы: http://world.prime-realty.ru/news1/462

+

Как сделать что-то самому, своими руками - сайт домашнего мастера

Если Вы хотите купить дом, коттедж , квартиру за границей

Зарубежный сегмент рынка недвижимости в последние три года становится все популярнее среди наших граждан, поэтому и офисы профильных девелоперов растут как грибы. Импортная недвижимость привлекает соотечественников в первую очередь своей выгодностью:

  • цены на дома и участки, в том числе в столицах и курортных местностях, сравнимы с ценами на отечественную недвижимость, а то и ниже;
  • рентабельность, как правило, стабильна (по крайней мере, в странах, наименее пострадавших от кризиса);
  • в заграничных банках украинцам порой проще получить кредит на покупку недвижимости, да еще и под более выгодный процент,
  • можно выбрать страну с подходящим климатом, уровнем жизни и менталитетом.

В каких странах покупать недвижимость

Как показах опрос посетителей V Международной выставки «Недвижимость за рубежом» (Киев, осень 2009 гола), им наиболее интересны Испания, Кипр, Италия, Болгария, Хорватия, Франция, Греция, Чехия, ОАЭ и Черногория. То есть страны с перспективой получения вида на жительство, дополнительных льгот при открытии виз, а также те, в которых легче всего начать собственный бизнес.

Первенство Испании вполне объяснимо, ведь из-за кризиса иены на недвижимость в этой стране уменьшились почти на 10%, а в больших городах — приблизительно на 7%. Впрочем, выбор страны для покупки недвижимости процесс обоюдный: страна, вернее, ее государственные органы тоже «выбирают» себе приезжих налогоплательщиков, причем в некоторых случаях очень придирчиво. Поэтому покупателю следует приготовиться к тому, что, приобретая зарубежную недвижимость, придется пройти определенного рода смотрины.

Стран, в которых иностранцам трудно купить недвижимость, — единицы. Это так называемые государства-изгои. В остальных же существуют ограничения, которые можно разделить на две группы:

  • градостроительные нормы, действующие в том или ином регионе страны или на всей ее территории,
  • законы, ограничивающие приобретение недвижимости зарубежными покупателями.

Градостроительные нормы зачастую касаются не только тех, кто собирается строить дом на приобретенном участке, но и тех, кто покупает готовое жилье на первичном или вторичном рынке, особенно в прибрежных районах. Недавно, например, все средиземноморские страны приняли Конвенцию о сохранении облика побережья, которая предполагает определенные ограничения застройки.

Законы, ограничивающие или запрещающие покупку земли иностранцами, касаются, как правило, физических лиц. Обойти эти нормативные акты можно, зарегистрировав в нужной стране юридическое лицо и оформив покупку на него. Такие законы, в частности, действуют в Таиланде, Черногории и Чехии. В некоторых странах существуют определенные квоты на количество заключенных иностранцами сделок с недвижимостью (Швейцария) или на площади, принадлежащие иностранцам (Турция). Так, следуя законодательству, в 2009 году Кабинет министров Турции запретил иностранцам покупать недвижимость в таких городах, как Мардин, Килис и Хатай, после того как объем благоустроенных земельных участков, приобретенных в этих городах жителями других стран, превысил 10%.

Факторы, влияющие на выбор недвижимости

Хотя при покупке участка или дома в других странах речь, как правило, идет не об основном, а о дополнительном жилье или просто об имуществе, выбирать объект нужно особенно тщательно, ведь впору растеряться от калейдоскопа географических названий, экзотических валют и климатических зон.

Мотивы приобретения зарубежной недвижимости в каждом случае свои, но почти всегда сочетают в себе две крайности:

  • хладнокровно просчитанную инвестицию в недвижимость;
  • воплощение романтической мечты о доме, хижине, бунгало и т. д. в одном из экзотических мест.

Впрочем, на любой холодный расчет подспудно влияют укоренившиеся в сознании стереотипы, а всякое воплощение юношеских грез происходит в рамках финансовых возможностей покупателя. Однако участки или лома за границей выбирают, не только исходя из инвестиционной выгодности и локализации объекта в стране мечты. Понравившийся дом в полюбившейся стране может быстро разонравиться, когда покупатель услышит о местных налогах или размере комиссионных.

Выбирая участок или дом в другой стране, украинский покупатель вынужден не столько оперировать привычным соотношением цены и качества, сколько учитывать несколько важных факторов. Речь идет не только о законодательных ограничениях для иностранцев, но и о степени суровости визового режима для украинцев, времени, затрачиваемом на покупку и ее оформление, лояльности местных банков (при необходимости взять кредит), возможности получить вид на жительство, а также вести собственный бизнес. Учитывая

Все перечисленное, объект недвижимости может утратить свою привлекательность для отправившихся в заграничный шоп-тур.

Оформление недвижимости за границей

Оформление покупки участка или дома во многих странах схоже, отличаются только суммы обязательных платежей и налогов, а также сроки оформления и регистрации. Аля многих покупателей количество усилий, времени и денег, затраченных на оформление сделки, играет если не решающую, то одну из главных ролей при выборе страны для второго дома. В Египте, например, чтобы оформить покупку участка или дома, понадобятся лишь загранпаспорт и два часа времени, а в странах Европы, на Кипре и в Доминиканской республике оформление недвижимости займет от одного до трех месяцев.

Алгоритм сделки, как правило, один и тот же:

  • заключение предварительного договора и внесение задатка;
  • подписание договора купли-продажи и выплата оставшейся суммы

Размер задатка в разных стра­нах отличается: в США это, как правило, 1—5% от суммы сдел­ки, в странах Западной Европы — от 2 000 евро до 10 %, в Болгарии — от 1000 евро.

дополнительные расходы при покупке и оформлении недвижи­мости зависят от особенностей рын­ка конкретной страны. Речь идет об уплате налогов и сборов, а так­же об оплате услуг посредников. Хотя зарубежную недвижимость по­купают люди состоятельные, не все из них готовы к дополнительным расходам. Поэтому, выбирая объ­ект в той или иной стране, необхо­димо ознакомиться с существую­щими в ней порядками. Например, в Греции и Испании такие тра­ты могут составить 7—15 % стои­мости объекта, в Болгарии — око­ло 3%, а на Кипре — около 1%. В странах Западной Европы налоги на недвижимость достаточно высо­кие, тогда как в Болгарии и на Кип­ре ежегодные налоги составят менее 1 % стоимости квартиры. В Египте с 2010 года введен незначительный налог на недвижимость стоимостью более 100000 у. е., который состав­ляет от 6 у. е. в год.

Иногда сумма дополнительных расходов зависит от типа покупае­мого жилья. Например, во Франции, если речь идет о новостройке, услу­ги нотариуса, налоги и гербовый сбор в сумме составят не менее 2 %, а в слу­чае сделки на вторичном рынке — АО 7% стоимости. Услуги посредни­ка обойдутся еше в 4—5% от суммы сделки. В Италии, если нерезидент приобретает первичное жилье, все на­логи составляют 3 %, а в других слу­чаях — 11 % от суммы сделки. Работа риелтора оценивается там в 3—6% суммы, указанной в договоре.

Впрочем, в некоторых странах ус­луги риелторов оплачивает продавец. Речь идет о сделках с недвижимостью в Болгарии, Испании, Черногории, Турции, на Кипре, иногда — в США и Финляндии. В других странах по­средникам зачастую платит покупа­тель, а размер комиссии, как правило, составляет до 6 %.

Получение визы — то, с чего на­чинается путешествие в большинство стран мира, и то, что может стать на­стоящей проблемой для украинских граждан. Покупка объекта недвижи­мости иностранцем далеко не всег­да автоматически делает лояльными к нему соответствующие власти и по­сольства. Поэтому визовый режим может влиять на выбор страны укра­инскими любителями зарубежной недвижимости и в известной степени регулировать их аппетиты.

Во многих странах, впрочем, по­купка недвижимости позволяет претендовать на многоразовую въезд­ную визу (мультивизу). Как правило, наличие недвижимости не явля­ется основанием для получения вида на жительство (ВНЖ), но, тем не менее, может стать хорошим ар­гументом при ходатайстве о таком статусе. Самая простая и быстрая процедура получения ВНЖ для вла­дельцев недвижимости предусмот­рена в Турции, Китае и на Кипре.

Зарубежные рассрочка и кредит

Возможность получить кредит на приобретение недвижимости или воспользоваться рассрочкой — не­маловажный, а в отдельных ситуа­циях решающий фактор при выбо­ре страны для нового дома. Более того, в ряде стран сделать это про­ще, чем на родине, да и процентные ставки по ипотечным кредитам зна­чительно ниже украинских.

С одной стороны, рассрочка удоб­нее кредитования, ведь от покупа­теля могут потребовать максимум загранпаспорт и справку о доходе. С другой стороны, рассрочка редко предоставляется более чем на 3 года, поэтому по сравнению с выплатами процентов по кредитам ежемесяч­но придется платить большую сум­му. Кроме того, покупая участок или

дом за рубежом в рассрочку, покупа­тель получает возможность распоря­жаться объектом по своему усмотре­нию в лучшем случае после выплаты большей части долга, тогда как в слу­чае ипотеки можно компенсировать выплаты банку, сдав объект в аренду.

В Болгарии, например, трудно получить кредит, зато здесь развита система рассрочек. Стандартная схе­ма такова: 10 % — первоначальный взнос, 30% выплачиваются в течение 9 месяцев, а выплату 60% можно распределить на 5—10 лет. Турецкие застройщики охотно предоставляют покупателям из Украины беспроцент­ную рассрочку на строящийся объ­ект, но она, как правило, ограничена датой окончания строительства.

Условия ипотечного кредитования , как и другие нюансы покупки недви­жимости, в каждой стране свои. Одна из наиболее лояльных стран по отно­шению к украинскому заемщику — Испания. В ней можно рассчитывать на кредит в размере 50—70% от оце­ночной стоимости недвижимости, ко­торый выдается на 10—30 лет под 5,4—5,5% годовых, причем с возмож­ностью досрочного погашения долга без каких-либо штрафных санкций.

На Кипре ссуду могут дать на 60—70% от рыночной стои­мости объекта недвижимости при ставке 5,5—7 % на срок до 15 лет. Во Франции, особенно если речь идет о покупке недвижимости на стадии строительства, нерезиден­ты могут получить кредит в размере 70% от суммы сделки на 20—25 лет. Ставка может быть фиксирован­ной (4,9—5,5 %) или плавающей (действующая европейская меж­банковская ставка 4,66%, к кото­рой добавляется комиссия банка — 1,2—1,6 % от суммы долга в год).

В Турции ипотечные программы для нерезидентов распространяются

только на участки и лома не старше 20 лет, расположенные в городской черте Алании, Анталии, Стамбула, Бодрума, Датчи, Дидима, Кушадасы, Муглы, Фетхие и Махмутлара. Можно взять ссуду в размере 60% от оце­ночной стоимости выбранного объ­екта при фиксированной ставке 7,8—8,4% годовых (в зависимости от валюты) на срок 5—20 лет.

В Германии ипотечный кредит иностранцу дают только при усло­вии, что он постоянно прожива­ет, работает или ведет свой бизнес на территории Европейского сою­за либо уже обзавелся там недви­жимостью, пригодной для залого­вого обеспечения. В Греции заявку на ипотеку примут, только если га­рантом будет гражданин этой стра­ны. Минимальны шансы на полу­чение украинцами ссуды в Италии, а банки Египта и вовсе предпочита­ют не иметь дела с иностранцами.

Оформляя ипотечный кредит за границей, скорее всего, придет­ся оплатить оценку недвижимости (приблизительно 1 % от ее стоимо­сти). Кроме того, банки почти всег­да просят застраховать жизнь заемщика на весь срок кредитования.

Посол по недвижимости

Посредник, предоставляющий услуги при покупке и оформлении недвижи­мости за границей, нужен не простой. В этом деле компания-новичок или маленькое, ограниченное в ресурсах агентство могут не только не помочь, но и навредить. Ведь в этих фактичес­ки международных сделках должны участвовать специально подготовлен­ные сотрудники: риелторы, специали­зирующиеся на зарубежных сделках юристы, а также консультанты и ана­литики, способные оценить инвести­ционную привлекательность объекта.

Как правило, полный штат необ­ходимых сотрудников есть у крупных компаний, которые занимаются про­дажей и покупкой зарубежной недви­жимости. Если речь идет о конкрет­ной стране, подойдет агентство, давно и успешно работающее на ее рынке. Далеко ходить не надо — в стране открыты представительства многих крупных девелоперов, занимающихся строительством курортной недвижи­мости в на Кипре, в Египте, Болгарии, Доминиканской республике, Турции, Греции и Испания. Покупатель, об­ратившийся непосредственно к девелоперу, получит максимально ка­чественные услуги и не будет платить агентствам-посредникам.

Страны и их особенности

Совершая какие-либо операции с не­движимостью или земельными участками за рубежом, надо быть гото­вым к местному колориту в виде спе­цифических локальных ограничений. Например, в Бодруме (регион Турции) существует определенный стандарт за­стройки — белые фасады и определен­ный стиль архитектуры, который нельзя менять. Такие же ограничения действу­ют и на одном из Канарских островов.

В Болгарии могут пресечь украин­ский строительный размах: площадь дома привязана к площади участка и не может превышать определен­ный процент. К тому же в этой стра­не существуют два отдельных права собственности — на землю и недви­жимость, которая на ней расположе­на. Жилье может купить любой, а вот земля будет принадлежать только ре­зидентам. В Европе развито местное самоуправление, а это значит, что где-нибудь во французской глубинке местные жители могут не дать согласия на возведение дома в стиле, кото­рый придется им не по вкусу.

Но самые жесткие ограничения су­ществуют в Швейцарии: там нерези­дентам страны во многих кантонах нельзя иметь «второй дом». То есть, покупая швейцарское жилье, надо быть готовым к тому, что вы приобре­таете основной дом, в котором долж­ны проживать постоянно. Кроме того, продажа жилья иностранцам проис­ходит по квотам, которых в год выда­ется около 1 600 на всю страну, — пра­вительство распределяет их между кантонами. Существуют ограниче­ния и на площадь недвижимости, по­купаемой нерезидентами, невзирая на их материальное и общественное положение: максимальная площадь участка — 100 м 2 , а площадь самого дома не может превышать 350 м 2 .

Чтобы перечисленные нюан­сы не обнаруживались в процессе, а то и после покупки объекта, надо пользоваться услугами профессио­нальных агентств и компаний, в штате которых работают квалифицирован­ные юристы, консультанты и аналити­ки, имеющие большой опыт и совер­шившие не одну куплю-продажу.

Размеры налогов и сборов на покупку недвижимости

Средняя цена жилой недвижимости в разных странах

Чтобы приобрести недвижимость за границей, необходимы следую­щие документы:

  • действующий загранпаспорт;
  • регистрация в местных налого­вых органах с присвоенным индиви­дуальным кодом;
  • в некоторых случаях — открытие счета в банке.

Для оформления ипотечного кре­дита на покупку недвижимости за­рубежные банки могут потребовать у заемщика-нерезидента:

  • действующий загранпаспорт;
  • справку с места работы о дохо­дах в свободной форме;
  • ксерокопии документов о соб­ственности на Родине;
  • рекомендательное письмо лю­бого украинского банка (не во всех странах);
  • распечатку о движении средств на банковском счете;
  • справку об уплате налогов за последний год;
  • справку о долгах и непогашен­ных кредитах.

В зависимости от страны и банка для оформления кредита могут пона­добиться дополнительные документы:

  • копия свидетельства о браке или разводе (если таковое имеется);
  • договор с работодателем или справка с указанием должности, зар­платы,
  • продолжительности работы на данном месте;
  • декларация о доходах за послед­нее время;
  • подтверждение наличия на бан­ковских счетах определенной суммы;
  • справка о том, что вы не находи­тесь в международном розыске.

Кроме того, возможно, придется заполнить анкету с вопросами лично­го характера (о возрасте, месте посто­янного проживания, роде деятель­ности, родственных связях и т.д.).

Вообще покупателю зарубежной недвижимости полезно иметь при себе документы, доказывающие его финансовую состоятельность и ле­гальное происхождение средств, на которые приобретается недви­жимость. Например, свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятия­ми или долями в них, а также выпис­ки с банковских счетов. Как правило, все документы должны быть переве­дены на государственный язык и заве­рены у местного нотариуса.

Материалы: http://kak-svoimi-rukami.com/2010/03/chto-nuzhno-znat-dlya-pokupki-nedvizhimosti-za-granicej-o-cenax-kreditovanii-i-ipoteke-za-rubezhom/

+

Во время путешествий российские граждане, сравнивая уровни жизни, приходят к выводу, что за рубежом недвижимость стоит намного дешевле, чем в России. К примеру, обустроенная квартира на берегу моря в Черногории гораздо дешевле, чем «голые стены» в новостройке экономкласса на окраине нашей столицы.

Но сравнивать можно, по мнению генерального директора «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной, только такие города, как например: Москва, Лондон и Нью-Йорк.

«Но и в этом случае оценка недвижимости с точки зрения «дешево-дорого» будет относительна»,- уверяет президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Например, если сравнить среднюю стоимость недвижимости в Москве (3,9 тысячи евро за «квадрат») и Мюнхене (4,2 тысячи евро за «квадрат»), то получится, что московское жилье дешевле мюнхенского, поясняет он.

А если посмотреть на эту разницу с другой стороны, то средняя ежемесячная зарплата в Москве за вычетом подоходного налога в пересчете на текущий курс евро составляет около 1 тысячи евро в месяц, тогда как в Мюнхене — около 2 тысяч евро, утверждает эксперт. Следовательно, среднестатистический москвич может на свою месячную зарплату купить 0,27 «квадрата», а среднестатистический житель Мюнхена — 0,48 «квадрата». Таким образом, взгляд на стоимость недвижимости через призму уровня дохода показывает, что московское жилье дороже мюнхенского, подводит итог расчетам Зингель.

Он также подчеркивает, что оценку стоимости недвижимости в той или иной стране нужно проводить с учетом жилищной обеспеченности, строительной активности, площади жилищного фонда, условий ипотечного кредитования и, конечно, уровня дохода населения.

Большинство российских граждан желают купить дом или квартиру в одном из курортных городов, а значит оценивать местное жилье по признаку «дешево-дорого» и сравнивать со стоимостью недвижимости в России сложно.

Например, директор отделения «МИЦ — Недвижимость» «На Цветном» (ГК «МИЦ») Ольга Антонычева рассказала о том, что в Болгарии можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 квадратных метров примерно за 30 — 40 тысяч евро. Но такая цена связана с низким качеством строительства, с очень большим количеством объектов, продаваемых на рынке, а также трудной экономической ситуацией в стране, утверждает эксперт.

А менеджер по рекламе и PR агентства недвижимости VSN Realty Ольга Молчанова, подчеркивает, что в России строительные технологии учитывают суровые климатические условия страны, что, естественно, сказывается на ценах.

С какой целью россияне приобретают жилье за границей? Что их привлекает в зарубежной недвижимости? Причины, конечно, разные.

По данным Зингеля, с инвестиционными целями жилье за рубежом приобретает 25% покупателей. Семейные причины побуждают обзавестись зарубежной недвижимостью 15% россиян. И, наконец, получение вида на жительство, а также бизнес-иммиграция становятся целью покупки для 10% российских граждан. А половина россиян приобретает жилье за границей в качестве дома для отдыха. Сюда, в частности, относится курортная недвижимость, в том числе горнолыжные и бальнеологические курорты.

Чаще всего российские граждане выбирают для покупки недвижимости Болгарию, Испанию, Турцию, Черногорию, Латвию и Италию, утверждает директор представительства Masa International (Испания) в России Ирина Буркина. При этом собеседница агентства замечает, что, к примеру, в Испании недвижимость приобретают люди именно со средним достатком, сообщает Рамблер-Недвижимость.

Покупка жилья за рубежом вседа связана со всевозможными рисками и трудностями.

«Собственно говоря, приобретение жилья за границей всегда является неоднозначным мероприятием. Многие покупатели зарубежного жилья по факту сталкиваются с несоответствием ожиданий и фактического результата», — утверждает Зингель. Например, курортная недвижимость большую часть года пустует, принося убытки, а нередко и надоедает, подчеркивает он.

Одна из наиболее расространенных проблем связана с высокой стоимостью содержания жилья, а также невозможностью гарантировать сохранность имущества, находясь на удалении от объекта.

А ещё это и сопутствующие расходы по сделке, которые могут доходить до 20% от стоимости в разных странах.

Например, приобретая недвижимость в Черногории, уже находящуюся в собственности физического лица, новому владельцу придется заплатить единовременный налог на покупку в размере 3% от стоимости жилья государству в течение 15 дней от момента вступления в права собственности, делится опытом управляющий партнер агентства эко-туризма Out of the box в Черногории Анастасия Цыганкова.

Оформление покупки осуществляется у нотариуса, где покупатель оплачивает сборы по тарифам, установленным законодательно в зависимости от суммы сделки, продолжает она. Кроме того, в дополнительные расходы войдет гонорар адвоката — около 300 евро, а также услуги переводчика — около 50 евро в час.

При покупке нужно учитывать и юридические тонкости данной страны.

Трудности может вывать также незнание налогового законодательства, правил пользования недвижимым имуществом и процессов государственной регистрации сделок с недвижимостью, утверждает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. «Можно купить недвижимость в расчете на сдачу ее в краткосрочную аренду или передачу в безвозмездное пользование друзьям и родственникам, что может быть запрещено, например, правилами конкретных жилых комплексов или даже целых районов. Результатом чего могут оказаться большие штрафы», — рассказывает он.

И вот покупатель, выяснив все тонкости сделки, все-таки готов стать обладателем недвижимости где-нибудь на живописном берегу моря, ему остается ответить на последний и самый хитрый вопрос: «А нужно ли ему это жилье в собственности?».

Управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский не рекомендует покупать жилье с целью краткосрочных визитов. Он считает, что для этого лучше подойдет отель или апартаменты, ведь тогда не придется тратить деньги на содержание объекта и налоги. Также он предостерегает, что даже если сегодня в какой-либо стране коммунальные платежи или налоги на недвижимость невелики, нет гарантии того, что так будет всегда.

«Если речь идет о переезде на ПМЖ, то я бы рекомендовал сравнить рентабельность приобретения жилья с арендой аналогичной недвижимости. Во многих странах права арендаторов достаточно серьезно защищены, а ответственность собственников недвижимости, прежде всего налоговая повинность, намного выше», — отмечает Скоморовский.

Поэтому покупать недвижимость за границей можно при наличии «лишних» денег и четкого плана получения постоянного дохода в данной стране. И последнее, перед покупкой квартиры за границей необходимо вначале подумать о доме, в который можно будет вернуться, если не получится адаптироваться в новой стране, настаивают эксперты.

Материалы: http://realty.mail.ru/articles/13782/v_chem_slozhnosti_priobretenija_zhilja_za_rubezhom/