+

Все офисные помещения в зависимости от "качества" делятся - в порядке ухудшения на категории "А", "В", "С" и "D".

Офисы класса "А" - это самые высококачественные здания и помещения.

Основные параметры отнесения к классу А (более подробно см. приложение)

  • офисы расположены преимущественно в центральных районах города
  • в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии,
  • автоматизированными системами жизнеобеспечения.

В основной своей массе это здания бизнесс-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения.

Такие здания содержат охраняемую либо подземную парковку. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов).

Стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются . Появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы ), под которыми понимаются:

  • комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства;
  • контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненноважных для бизнеса системы.


Для более точного определения класс А делят на три подкласса "А1", "А2", "А3" (или "А+", "А", "А-", "А++"). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного, они скорее носят косметический характер.

  • новое строительство (или возраст менее 3 лет);
  • полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
  • система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;
  • фальшполы и подвесные потолки;
  • высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка . 2,7 метра);
  • эффективная и рациональная планировка;
  • наличие ресторана (или нескольких в случае больших площадей), а также кафетерия;
  • достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;
  • достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);
  • современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
  • дублирование и резервирование основных систем;
  • профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием.

  • полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
  • менее жесткие требования к расположению здания;
  • допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
  • несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами;
  • в целом очень близко по характеристикам к классу А1 , но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).

  • реконструированное здание постройки середины или конца 90-х;
  • менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;
  • допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
  • менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы;
  • в целом близко к классу А2 , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (например, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).

Офисы класса "В" - эти офисы на ступеньку ниже, чем офисы класса А, их еще называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса.

Основные параметры отнесения к классу В (более подробно см. приложение):

эти здания не претендую на звание бизнес-центра , но практически полностью отвечают требованиям

  • к эргономичности и инженерии;
  • в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности);
  • управляют ими преимущественно российские компании.

Фактически офисные здания класса В - это офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.

В последнее время многие отмечается следующая тенденция - компании арендуют офисы класса А для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса В (а в отдельных случаях С ).

Офисы класса "С" - это преимущественно здания советского времени постройки (различные НИИ, институты, заводоуправления и прочие), перепрофилированные под офисное использование.

Основные параметры отнесения к классу С:

  • коридорная система,
  • трудности с кондиционирование (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга.
  • Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов,
  • фасад здания, как правило, не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.
  • управление непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков.
  • Не редко возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

В целом, к офисам класса С относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу В , но пригодны для производительной работы офисных служащих.

Спрос на аренду офисов класса С практически не падает, т.к постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на арендных платежах.

Офисы класса D - это самый низший класс офисов, как правило это здания НИИ.

Основные параметры отнесения к классу D:

  • устаревшие инженерные коммуникации,
  • деревянными перекрытиями,
  • отсутствие специализированных служб жизнеобеспечения,
  • отсутствие ремонта
  • построенные более 10 лет назад.
  • автостоянка,
  • столовая
  • простейших коммуникаций.

В регионах практически отсутствуют офисы класса А и В - за редким исключением. В основном все помещения в лучшем случае можно отнести к классу С , а стандартным является класс D с некоторыми улучшениями (условно его можно охарактеризовать как класс D+ ).

Приложение. Список основных требований к офисам:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования; 13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев.

Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев

Материалы: http://tandem-spb.org/klassifikatsiya_ofisnih_zdaniy.html

+

Вся загвоздка в том, что стандартного определения и единой классификации еще не выработано. Есть рамочная классификация, которая задает лишь общие рамки и требует дальнейшей доработки, детализации и адаптации, исходя из особенностей города. Чаще всего класс определяют для торговой недвижимости.

В основу классификации положены принципы, разработанные межрегиональной общественной организацией - Гильдия Управляющих и Девелоперов (http://www.gud-estate.ru)/, использован опыт профессиональных консультантов и участников рынка Москвы и Санкт-Петербурга.

Классификации не подлежат:

- Объекты, используемые собственником одновременно для своих производственных целей и сдачи в аренду без привлечения профессионального управления;

- Объекты, находящиеся в процессе реконструкции;

- Встроенные объекты, сочетающиеся с жилым фондом;

- Объекты, на которые не оформлены правоустанавливающие документы.

Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. В то же время следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты: часто доступна лишь отрывочная информация о качестве объектов. Кроме того, в рамочной классификации предусмотрены понятия «хорошее состояние», «высокий уровень» - необходимо введение определенной шкалы измерения. Поэтому присвоение класса на данный момент в российских условиях (особенно в регионе) является экспертной оценкой. Опасность заключается в том, что классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов.

Бизнес - центр (офисный центр) - офисные здания с профессиональным управлением. Собственник бизнес-центра предоставляет арендаторам не только сам офис в аренду, но и оказывает ряд дополнительных услуг. Среди которых могут быть следующие: круглосуточная охрана, уборка помещений, организация точек питания (кафе, бар), предоставление комнат для переговоров, конференц-зал. Кроме этого собственник здания берет на себя вопросы, связанные с организацией необходимого количества телефонных точек, доступ в интернет. Иногда в бизнес центр подбираются специальные арендаторы с целью создания дополнительного сервиса, в том числе и для остальных арендаторов. К ним можно отнести таки службы как банк, тренажерный зал (фитнес), сауна, ресторан и прочее.

По каждому из критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. Приставка "+" или "-" свидетельствует о параметрах повышающих или понижающих уровень обозначенного класса. Отнесение к тому или иному классу происходит на основе анализа трех главных параметров (местоположение, тип здания, уровень сервиса). Класс присваивается на основании минимальной оценки по одному из параметров.

Важная особенность – в регионе зачастую присваивают класс не бизнес-центру, а помещению.

Данные здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.

  • Деловые зоны центра города (концентрация объектов не ниже класса В в пределах 5-7 минутной пешеходной доступности), с удобными подъездными путями, хорошими видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой. Отличная транспортная доступность (физическая, без учета временных затрат на пробки). Зоны характеризуются высокими пешеходными и транспортными потоками. Первую линию зданий на этих улицах отличает высокое качество наружной отделки. Дополнительный престиж офисным помещениям данной зоны составляет соседство зданий органов местного самоуправления.
  • Отсутствие в непосредственной близости от бизнес-центра объектов откладывающих негативный отпечаток на район в целом.

Тип и технический уровень здания

  • Отдельно стоящее специализированное здание
  • Новое строительство или полностью после глубокой реконструкции
  • Эффективная открытая планировка здания, позволяющая организовать гибкую планировочную систему офисов (конструкция с несущими колоннами, доля арендопригодной площади - около 65%), высота между перекрытиями не менее 3,6 м (от фальш-пола до подвесного потолка не менее 2,7 м), рациональное расположение окон относительно несущих колонн, глубина этажа от окна до окна - не более 20 м. (большая степень естественной освещенности).
  • Техническое оснащение по принципу "интеллектуальное здание" (централизованная система управления зданием): два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания, достаточная обеспеченность оптико-волоконными коммуникациями, современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей, наличие всех систем, поддерживающих микроклимат в офисном помещении (4/2-х трубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля), возможность автономной регулировки микроклимата в офисном помещении и проч.
  • Уникальность архитектурного проекта (репутация проектировщика/архитектурного бюро).

Уровень предоставляемого сервиса

  • Профессиональная компания с известным брендом (опыт работы более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов)
  • Подбор якорных арендаторов - известные брендовые иностранные/федеральные/региональные компании.
  • Развернутая система дополнительных услуг: Конференц-зал, кафе/ресторан, комнаты переговоров, отделения банка/банкомат/пункта оплаты мобильных телефонов, атриумы, зоны рекреации, спортивно-оздоровительный центр/фитнес-центр/медицинских услуг; автоматы по продаже кофе, напитков и пр.; копировальный центр/фотоуслуги/печать буклетов, визиток/ризография;автомойка;продажа канцтоваров, авиабилетов, оформление виз, паспортов, аптечный киоск и пр.
  • Высокопрофессиональные службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)
  • Профессиональная служба эксплуатации.
  • Профессиональная служба безопасности (круглосуточная охрана и видеонаблюдение)
  • Профессиональная служба клининга.
  • Служба ресепшн (по встрече посетителей и приеме корреспонденции).
  • Известный телекоммуникационный провайдер.
  • Круглосуточный доступ в здание.
  • Наличие крытого наземного/подземного охраняемого платного паркинга (1 м/место на 90-120 кв.м арендопригодной площади).

К офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Иногда офисы класса "В" называют "бюджетными офисами" или офисами "эконом-класса".

Территории центра города и прилегающих районов, формирующаяся зона деловой активности (наличие 1-2 объектов класса "В" по прочим критериям, за исключением данного в непосредственной близости до объекта). Отличаются хорошим расположением, хорошей транспортной доступностью до центра города (не более 20 минут езды на автомобиле); либо локация непосредственно на центральной транспортной магистрали города.

Тип и технический уровень здания

  • Отдельно стоящее специализированное здание
  • Выборочный капитальный ремонт с высоким уровнем отделки
  • Хорошее состояние внутренних коммуникаций (система центрального кондиционирования), оптоволоконные каналы связи
  • Эффективная планировка этажей, высота между перекрытиями не менее 3,3 м (возможность установки подвесного потолка), большая степень естественной освещенности
  • Современный дизайн входной группы, офисных помещений.

Уровень предоставляемого сервиса

  • Профессиональная компания с известным брендом (опыт работы более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов)
  • Подбор якорных арендаторов - известные местные компании
  • Наличие дополнительных услуг: Конференц-зал, кафе/ресторан, комнаты переговоров, минимально представленная инфраструктура здания, ориентированная на удовлетворение потребностей бизнеса и офисных работников.
  • Службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)
  • Круглосуточная охрана и видеонаблюдение
  • Наличие достаточной парковки (1 м/место на 70-90 кв.м арендопригодной площади, возможно отсутствие крытой наземной/подземной автопарковки).
  • Наличие телекоммуникационного провайдера.

В основном, к данной категории относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений и пр., которые были перепрофилированы в офисные здания. Эти здания характеризуются невысоким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, внешне выглядят непрезентабельно

  • Районы, приближенные к центру и отдаленные районы с удовлетворительной транспортной доступностью, вблизи основных магистралей, метро. Локация в жилой или рекреационной зоне, в развивающихся промышленных зонах (технопарках).
  • Дефицит объектов прилегающей городской инфраструктуры.

Тип и технический уровень здания

  • Размещение в административных зданиях, НИИ - реконструированных и перепрофилированных зданиях ранее не офисного назначения. Может включать в рамках здания смешение функций (например, офисная функция в сочетании со складской функцией). Такие комплексы невозможно в полной мере оснастить качественными современными средствами и материалами. Тот максимум, который может обеспечить арендодатель арендатору, - косметический ремонт помещений, установка пластиковых стеклопакетов, ограниченное количество телефонных линий.
  • Различное состояние сдаваемых помещений от ремонта "советского" типа до хорошего современного интерьера.
  • Типичная коридорно-кабинетная планировочная система офисов (доля арендопригодной площади - ниже 70%), допускаются различные значения расстояния м/у перекрытиями, глубины этажа, уровня отделки и пр.
  • Обеспечение достаточным числом телефонных линий
  • Система вентиляции (возможно принудительная)
  • Электроснабжение от городских сетей
  • Удовлетворительное состояние фасада здания.
  • Наличие централизованной входной группы
  • Дополнение при присвоении класса не центру, а помещению: к данному классу могут быть отнесены помещения в неспециализированных зданиях (например, нежилые помещения на первых этажах жилых домов) с хорошим состоянием коммуникаций, уровнем отделки.

Уровень предоставляемого сервиса

  • Внутренняя или внешняя управляющая компании
  • Охрана
  • Служба эксплуатации и уборки
  • Наличие примагистральной парковки.
  • Наличие кафе/столовой

- выделяют некоторые эксперты. К нему относятся офисные помещения в зданиях без реконструкции и ремонта с устаревшими инженерными коммуникациями; все остальные «внеклассовые» здания, которые не соответствуют понятию бизнес-центр (отсутствует управление зданием, как таковое, дополнительные услуги кроме аренды площадей не предоставляются), здания низкого качества и требуют капитального ремонта (однако, с ограниченными возможностями по реконструкции). Кроме этого к данному классу относятся административные помещения с преобладающей некоммерческой функцией площадей на территории промзон, заводов, с ограниченным доступом на территорию.

Материалы: http://www.verta.t5.ru/helpinform/ofiscl/

+

В сфере офисной недвижимости, как и в других областях деятельности, есть основные законы и принципы. Они способствуют более продуктивному сотрудничеству риелторов и брокеров со своими клиентами. Это особенно важно при совершении сделок по купле-продаже, сдаче или съему помещений. Введенные классы офисов существенно упрощают взаимодействие брокеров и риелторов.

Общая информация

Во избежание возникновения разнообразных путаниц и устранения необходимости дополнительных разъяснений, которые занимают много времени, существует общепринятое разделение. Классы офисов (всего их 4) имеют свои особенности. Система, по которой выделяют категории коммерческих помещений, пришла в Россию из зарубежных стран. Тем не менее офисный рынок имеет свои тонкости. Поэтому здания разделяются на определенные категории. Внутри каждой группы существует более конкретное деление на классы офисов. Далее в статье рассмотрим их более подробно.

Офис класса А

Это тип помещений, который имеет самую высокую репутацию среди остальных. Совокупные качества, как правило, отвечают самым высоким требованиям. Ниже будут представлены основные характеристики, которыми обладают такие помещения.

Общие положения

Зачастую офисы данной категории находятся в центральных административных районах или в непосредственной близости от них. Значимым дополнением для этого типа помещений является максимально удобный подъезд и доступность для транспортного сообщения. Сами здания преимущественно являются бизнес-центрами. К этому классу относятся сооружения только что построенные либо имеющие возраст меньше трех лет с момента сдачи в эксплуатацию. Также допускается возможность использования основательно реконструированных зданий, которые были возведены не так давно.

Нормативные требования

Необходимо соблюдение полного и правильного оформления юридического пакета документов, подтверждающих право владельцев на собственность и право пользования зданием. Управление помещением или группой сооружений должно сохраняться на профессиональном уровне и полностью соответствовать международному стандарту.

Проработка архитектуры

Чаще всего применяется монолитный каркас либо металлический, при этом высота отдельного этажа должна быть не меньше 3,6 метра. Максимально допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия составляет 450 кг на 1 кв. м.

Проектирование и отделка

Преимуществом служит открытость планировки. Она позволяет изменять вид помещения по требованиям, заявленным арендатором. Так, планировка офиса позволяет:

- Создать уникальный авторский дизайн. Но, как правило, эта возможность доступна только для крупных заказчиков.

- Воплотить индивидуальные предпочтения арендатора с применением самых качественных материалов.

Кроме того, в таких офисах устанавливаются современные окна, поддерживающие высокую степень естественной освещенности помещения. Немаловажно и то, что в зданиях класса А допустима установка только новейшего оборудования, а также присутствует вентиляционная система и регулировка климат-контроля.

Дополнительные возможности

Для обеспечения телекоммуникационного сообщения используются оптико-волоконные материалы и подключаются услуги надежного провайдера. Для бесперебойного электроснабжения применяется два независимых источника или же присутствуют системы бесперебойного питания. Обязательным условием офисных помещений этого класса является наличие охраняемой стоянки для автомобилей. Для зданий подобного уровня желательно присутствие двух видов парковки: подземной и наземной. В офисах класса А обеспечивается круглосуточное наблюдение за периметром. Обязательно устанавливаются высококлассные системы безопасности и строго соблюдаются правила пропуска в здание. Для повышения удобства работы персонала и комфорта посетителей формируются комплексы обслуживающих подразделений.

Вторая категория

Помещениями данного вида в основном являются бизнес-центры, которые находились в эксплуатации более 5 лет. Также в этот тип входят отремонтированные и полностью переоборудованные особняки. Гораздо реже к ним относятся реконструированные промышленные или административные здания, возведенные во времена СССР, и постройки последних 10 лет. Офисы класса В пользуются большей популярностью, так как именно они востребованы на рынке по причине отсутствия радикальных отличий от описанной выше категории. При этом их стоимость на порядок ниже, соответственно, они наиболее выгодны для заказчиков. Совокупные качества подобных зданий должны соответствовать определенным требованиям.

Общие положения

Огромное значение имеет место, где расположен офис класса B. Существует особая необходимость доступности транспортного сообщения. Немаловажен пейзаж за окном. Ведение юридической документации должно быть максимально правильным и полным. Особенно это касается права собственности на сооружение и права его использования. Управление зданием необходимо сохранять на высоком уровне безопасности. Оно может осуществляться службой эксплуатации здания, преимущественно отечественных компаний, или самостоятельными силами владельцев объекта.

Экстерьер

Здание имеет представительный внешний вид, однако есть небольшие различия с группой А. Подобные здания не могут похвастаться изысканной архитектурой, но проработка входных помещений держится на высоком уровне, хотя без излишеств.

Интерьер

Свободная планировка с большим количеством коридоров идеально подходит для данного типа. Отделка осуществляется в стандартном стиле с использованием качественных материалов. Устанавливается современное вентиляционное оборудование, есть возможность применения сплит-систем кондиционирования. Для осуществления телекоммуникационного сообщения прокладывается оптико-волоконная связь, подключаются услуги надежного провайдера. Соблюдение порядка поддерживается усилиями круглосуточной охраны и автоматической системы безопасности. В наличии наземная парковка для автомобилей.

Третья категория

В данную группу входят помещения, построенные в советский период и реконструированные для использования по коммерческому направлению. Как правило, сюда подпадают заводы, научно-исследовательские институты и подобные им объекты. Если приведенные выше классы офисов отличаются удобным расположением, то для описываемого вида характерно различное местонахождение. Зачастую офис класса С находится в спальном районе и удален от станций метро на небольшое расстояние. Часто наружность зданий непривлекательна, в лучшем случае подвержена только косметическому ремонту. Документация должна быть оформлена правильно и в полном объеме, но допускаются и некоторые исключения. Планировка стандартная, с высоким количеством коридоров и несущих стен. Вся внутренняя отделка осуществляется только по инициативе самих владельцев. Вентилирование отсутствует, возможно наличие сплит-системы. Для телекоммуникационного сообщения подключаются услуги коммерческих провайдеров с различной репутацией, есть телефон и выход в интернет. Не исключено полное отсутствие территории для автомобильной парковки. Управление зданием в полной мере осуществляется арендаторами. Структуры обслуживания может не быть вовсе.

Офис эконом-класса

Объекты данного типа в большинстве своем имеют отрицательную репутацию. Чаще всего представляют собой сооружения советской постройки, возведенные более 15 лет назад. Нуждаются в полном перепрофилировании и капитальном ремонте. Подобные здания имеют различное местоположение, могут быть сильно удалены от системы транспортного сообщения.

Общая характеристика

- Непрезентабельный внешний вид, зачастую нуждающийся в ремонтных работах.

- Полное отсутствие системы кондиционирования.

- Устаревшие коммуникационные соединения.

- Неподходящая планировка для осуществления офисного вида деятельности.

- Отсутствие охранного подразделения и обслуживающего персонала.

Материалы: http://fb.ru/article/145720/klassyi-ofisov-a-b-c-podrobnaya-harakteristika-i-otlichiya